施工預算洽談要領
1、明確合同中關于預算的條款。一般的要求是“單價包干，工程量按實結(jié)算”。
2.明確預算原則，如分三項“主材、輔材、人工”合計成為單價，“工程量”為實際圖紙量，“損耗”只指

主材并另列一項。
3、預算報價方式是按空間面，還是按單個房間，意思是指如在計算地面，則所有各個房間一塊列出；還是

單獨客廳列出地面、墻面、頂面。
4、有必要的話，逐項審核并問清楚。因為各公司有不同報價方式，對于有疑問的一定要明確高在什么地方

，是否合理；低在何處，是否影響質(zhì)量。但在目前市場自由競爭的條件下，應該要能容忍不同價位的報價。
5、管理費談判，力求降到最低。
6、關于稅金：一般裝修要收取的稅金為3.41%。
7、關于搬運費、垃圾費要明確，材料搬運費是否還另外收取。（在物業(yè)公司已經(jīng)付過垃圾費的，預算中可

以只付一半的垃圾清運費用于裝袋和短程運費）
8、關于是否還有施工津貼、其他費用的出面承諾。防止亂收費。
9、增加費用：因為預算人員一般不到現(xiàn)場，只是根據(jù)理想情況預算，對于現(xiàn)場增加費用如何處理的原則。

三、施工合同
施工合同必要內(nèi)容
1、標的金額。一般用大小寫，并于最后加“整”。由誰負責收取。
2、付款方式。一般分4次，必需明確付款時間、付款條件、總價是否正確。
3、施工對象。一般詳細寫明房屋所在地
4、結(jié)算方式。一般有兩種，一是“單價包干，工程量按實結(jié)算”，只有單價是固定的，工程量在施工完畢

后測量一次；二是“一口價”，預算價格就是最終裝修費用。
5、合同聯(lián)系人員。必需明確合同履行人，一般是施工項目總負責人，這對明確責任意義重大。
6、質(zhì)量驗收標準。一般是北京市最新的質(zhì)量驗收標準，以及一些強制性標準。
7、進度標準。一般3/2型房在60天左右；一般中小型別墅在80天以上。
8、違約責任。這是雙方的，尤其是施工方對質(zhì)量缺陷、進度拖延的賠償責任。此外，對人員人員傷亡、房

屋結(jié)構酸還損害的責任也要明確。
9、空氣環(huán)保質(zhì)量。
10、保修條款。
11、合同雙方本人簽字，法人一定要用法人合同專用章。

施工合同洽談要領
1、采用北京2003版格式合同時，按規(guī)范要求寫清具體內(nèi)容。
2、采用自制合同格式時，必需至少明確樓上11項內(nèi)容。
3、合同談判一般與預算同時進行，同時應明確質(zhì)量保證措施和費用，緊急事務處理原則和辦法。
4、有條件的話，可以要求1到2次每次30分鐘左右“業(yè)主有現(xiàn)場組織設計、施工、監(jiān)理、項目經(jīng)理、業(yè)主”

開現(xiàn)場會議的權利，而施工方應無條件同意。
5、注意施工法人合同專用章的合法性
6、糾錯一定要簽公司糾錯專用章。
7、付款必需有發(fā)票，或先開收據(jù)后換整張發(fā)票。
8、場容場貌管理規(guī)定，節(jié)約現(xiàn)場生活開支費用的規(guī)定。
9、確定施工隊伍組織，明確到個人。并在現(xiàn)場張貼施工人員名單和工作內(nèi)容、工作時間。

四、尋找施工隊與施工隊差異
1、不同施工隊能力差異：不同施工經(jīng)驗的隊伍能處理的施工對象差別很大，一直從事高檔裝修的對于低檔

裝潢會無能為力，其結(jié)果往往是提高了造價；一直從事低檔裝潢的施工隊處理高檔裝修時往往是疲于應付，

錯誤百出。
2、現(xiàn)場管理差異：有的隊伍施工時現(xiàn)場臟亂差，不注意節(jié)約用水用電；好的隊伍應該做到“落手清”，每

日清理現(xiàn)場，實行5S管理。
3、人員安排的差異：不同各種搭配施工，同一工種人員數(shù)量搭配，一專多能人員的使用往往有差別。最忌

諱一個隊伍2個人做到底的。
4、人員住宿安排：部分公司強調(diào)現(xiàn)場不住宿，這其實并不好，現(xiàn)場住宿能抓緊施工時間、能提高場容場貌

；但也會造成現(xiàn)場油污四濺的弊病。建議根據(jù)工人特點和實際情況，有必要時可以及時調(diào)整。
5、負責人的管理水平：既能有效調(diào)動人員積極性，有要有好的施工技術。

與施工隊交往的經(jīng)驗
1、對施工負責人要善于攻心。
2、對施工工人要友好，適當施以小惠。對違反原則的問題必需深查到底，找到責任人。
3、從細微處關懷現(xiàn)場工人，但一定要講究原則。
4、對施工方質(zhì)量管理人員要公正，有理有據(jù)。
5、適時請施工隊聚會，解決現(xiàn)場問題。
6、及時解決施工隊的難題。

五、進場進場辦手續(xù)
1、與施工負責人、房產(chǎn)物業(yè)人員約好辦手續(xù)時間。
2、明確裝修業(yè)主須知，業(yè)主與物業(yè)簽定有關責任合同。
3、物業(yè)單位與施工隊簽定施工責任合同。
4、業(yè)主付清垃圾清運費（根據(jù)預算洽談的情況來辦）。
5、由業(yè)主或裝修公司自己為裝修隊伍辦理《小區(qū)出入證》、施工人員押金。
6、明確裝修期限，適當加3-7天以避免延期。

施工隊進場事宜
1、辦物業(yè)手續(xù)
2、進場原始房屋現(xiàn)場驗收
3、水電、木工設備進場
4、工人進場住宿、生活用品進場
5、基本水電材料預定（如果是DIY施工的）
6、明確設計事項，如開關、插座、保留與拆除的墻面、衛(wèi)生間龍頭排水布置、特殊處理的部位

進場驗收
1、門窗：五金零件齊全、關閉嚴密不漏水、開關順暢。
2、墻壁頂面地面：平整、垂直、裂縫是否有影響、結(jié)構是否有問題、無漏水。
3、廚、衛(wèi)、陽臺：防水層無滲水、地面高差2cm、管道無漏水、落水管排水通暢。
4、設計條件：設計條件完全正確無誤。 建議：雙方應辦理交接、驗收書面文件并由雙方簽字

六、水電階段水電階段人員安排
1、水工2、電工3、泥工4、鋼筋工5、小工6、墻面打洞隊伍

水電階段之前的工作
1、空調(diào)工人完成管道鋪設，時間1-2周。
2、其他設備如地暖、中央吸塵系統(tǒng)、智能布線系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)等安排進場

工作程序
1、劃水平線、管路走向線——各工種
2、敲墻、砌墻——小工或泥工
3、澆筑樓梯基礎、樓板——泥工、鋼筋工
4、鉆空調(diào)洞、排氣扇洞——外包打洞工人
5、給水管——水工
6、電線——電工
7、弱電線——電工或外包專業(yè)智能布線施工隊
8、驗收——專業(yè)人員+業(yè)主
9、測量水電項目的工程量——預算人員+業(yè)主

工作時間
一般2周左右，根據(jù)房屋大小、施工難度不同會有不同

DIY管理指南
1、施工隊人員：一般2-3人，可另聘小工1名。
2、安排流程和工作時間，水管與布線最好不要交叉同時施工。
3、購置材料：進場前2周要聯(lián)系好有關安裝的具體時間
4、為下期準備：結(jié)束前1周應聯(lián)系泥、木施工用的材料并確認進場時間為
5、及時驗收：水電項目應100%合格。

水電管建材指南
1、水管種類：常見的有塑覆銅管、PPR管兩種。根據(jù)裝修事故統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，PPR管漏水率大大低于銅管，安裝

方便，且使用壽命較長，據(jù)材料商廣告為50年。
2、電線：一般插座用2.5mm2截面且必需設計接地線，照明線用1.5mm2截面，空調(diào)、熱水器等用4.0mm2截面
3、弱電：電話可選用4芯線，電腦線用8芯5類線，而音響線建議根據(jù)音響設備商建議選用，發(fā)燒友一定要選

用專用高檔線。
4、智能系統(tǒng)：目前有一種中央電路控制系統(tǒng)，宜根據(jù)設備商的建議謹慎選用。
5、燃氣管：由有資格的專業(yè)人員負責處理，且一定要使用厚白漆接縫。
6、結(jié)構墻一定要禁止敲，安全始終是第一位的�。�戶外窗嚴禁改裝，漏水后最難處理！！

驗收——階段之門
1、驗收設備良好，運行正常
2、水管測壓、不滲漏
3、燃氣管無氣泡
4、電路試亮，插座接通
5、墻壁改建尺寸無誤
6、現(xiàn)澆混凝土級配合格、錨固牢靠
7、嚴格符合規(guī)范要求，且合格率應100%才能通過。
8、工程量確認，增減項目確認。

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